오피스텔단기 외국인, 서울·수도권 ‘갭투자’ 차단…‘2년 실거주 의무화’ 추진

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작성자 행복이 작성일25-08-23 09:51 조회0회 댓글0건

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오피스텔단기 해당 지역 거래 전 승인받아야…실거주 위반 땐 이행 강제금 부과‘대출 규제’ 예외, 내국인 역차별 해소…해외 자금의 투기도 방지
앞으로 외국인이 서울 등 수도권에서 집을 사면 2년 실거주 요건을 채워야 한다. 이른바 외국인의 ‘갭투자’ 목적 주택 구입을 제한하겠다는 뜻이다.
국토교통부는 21일 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 오는 26일부터 내년 8월25일까지 1년간 서울 전역, 경기·인천 주요 지역을 외국인 토지거래허가구역(토허구역)으로 지정한다고 밝혔다.
외국인 대상 토허구역은 서울시 전 지역과 경기도의 양주·이천·의정부·동두천·양평·여주·가평·연천 등 8개 시군을 제외한 23개 시군, 인천시의 동구·강화군·옹진군을 제외한 7개 자치구다. 지정 기간은 추후 시장 상황에 따라 연장할 수 있다.
이에 따라 외국인 토허구역으로 지정된 곳에서 아파트, 단독·다가구·다세대·연립주택 등을 구매하려는 외국 국적의 개인·법인·정부는 거래 전에 부동산 소재 시·군·구청에서 사전 허가를 받아야 한다. 다만 오피스텔은 업무시설이기 때문에 제외된다.
허가일로부터 4개월 이내 해당 주택에 입주해야 하며, 주택 취득 후 2년간 실거주해야 한다. 위반 사실이 확인되면 취득가액의 10% 이내에서 이행 강제금을 물게 된다.
기존 서울시가 지정한 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구의 토허구역은 내·외국인의 아파트 매입에만 적용됐으나 이번 조치로 외국인은 해당 지역에서 다세대주택을 매입할 때도 사전 허가를 받아야 하고 실거주 의무가 부여된다.
정부가 외국인 대상 토허구역 확대 지정을 결정한 배경으로 외국인의 국내 주택 투기 증가가 꼽힌다. 특히 6·27 대출 규제가 내국인에게만 적용돼 ‘역차별’이라는 지적이 제기돼왔다.
국토부에 따르면 외국인의 주택거래는 2022년부터 연평균 26% 이상 늘고 있다. 수도권에서 외국인 주택 거래 건수는 2022년 4568건에서 2023년 6363건, 지난해 7296건으로 증가했다.
다만 전체 주택 거래 건수에서 외국인이 차지하는 비중은 0.52%로 크지 않다. 국토부 관계자는 “거래량은 많지 않지만, 신고가 거래 중심으로 시장에 영향을 미쳐왔다고 생각한다”고 말했다.
국토부는 해외자금 조달을 통해 국내 집값을 끌어올린 것으로 의심되는 사례를 다수 확인했다고 밝혔다. 외국인이 전액 현금으로 용산구 아파트를 180억원에 매입하거나, 서초구 아파트를 73억원에 구입한 사례 등이 대표적이다. 해외에서 자금을 빌려 국내 금융기관에 입금하면 현금성 자산인 예금이 된다.
정부는 올해 12월까지 부동산거래법 시행령을 개정해 현재 투기과열지구 내 주택 거래에만 적용되는 자금조달계획서와 입증 서류 제출 의무를 토허구역까지 확대하기로 했다.
외국인에 대한 자금 출처 조사를 강화하기 위해 해외자금 출처와 체류자격을 확인할 수 있는 비자 유형 등도 함께 기재하도록 할 예정이다. 외국인의 주택 거래가 자금세탁으로 의심되거나 양도차익에 대한 세금 추징이 필요해 보이는 경우 해외 금융정보분석원(FIU)이나 과세당국에 이를 전달하겠다는 계획이다.
이상경 국토부 1차관은 “이번 조치는 해외자금 유입을 통한 외국인 투기 방지를 위한 것”이라고 말했다.
“한번 더 누군가를 믿을 수 있고, 누군가와 함께 살아갈 수 있게 됐습니다. 함께 살아갈 수 있다는 것을 알려주셔서 감사합니다.”
경기 화성 동탄 오피스텔 전세사기 피해자 A씨가 “이제야 전세사기의 악몽에서 벗어난 것 같다”고 울먹이며 말했다.
그는 2년전 전세사기로 전재산인 1억3000만원을 모두 잃을 처지에 놓였다. 앞날이 보이지 않던 시절, 같은 처지의 전세사기 피해자들이 모여 조합을 결성해 힘을 모으기로 했다. 그리고 2년이 지난 최근 A씨는 조합을 통해 피해금액 대부분을 돌려받았다.
동탄 오피스텔 전세사기 피해자들이 피해 회복을 위해 결성한 ‘탄탄주택협동조합’이 출범 2년여 만에 사기 피해금을 사실상 전액 회수한 것으로 확인됐다. 피해자들이 조합을 결성해 대응에 나선 것도, 이를 통해 문제를 해결한 것도 모두 국내 최초 사례다.
20일 탄탄주택협동조합은 “지난 5월 기준 전세사기 피해 조합원 21명(총 피해금액 29억3000만원)에게 전세 보증금 및 조합 출자금 반환을 완료해 최종 93.57%의 피해복구율을 달성했다”고 밝혔다.
복구되지 못한 6.43%는 최초 전세사기 사건이 발생했을 당시 해당 주택의 매매가 보다 보증금이 높은 이른바 깡통전세 였기 때문에 발생한 것이다. 이 부분은 현실적으로 회복이 불가능한 금액으로, 조합을 통해 회수 가능한 금액은 모두 돌려받은 셈이다.
조합은 전세사기가 큰 사회적 문제로 비화된 2023년 5월 12일 출범했다. 당시 동탄지역에서도 170억원대 대규모 전세사기 사건이 발생했다. 피해자들은 대부분 20~30대 청년층이었다. 피해자들의 선택지는 많지 않았다. 울며 겨자먹기로 집을 이전받든가, 언제 확정될지도 모르는 정부의 대책을 기약없이 기다려야하는 처지였다.
이때 한국사회주택협회가 피해자들을 모아 협동조합 방식의 전세사기 피해 복구를 시도했다. 조합이 피해자 대신 임대인으로부터 주택 소유권을 이전받아 기존 전세를 ‘반전세(전세+월세)’로 전환한 뒤, 여기서 발생하는 월세 수익으로 피해를 복구하는 방식이다. 이렇게 피해자 21명이 참여한 탄탄주택협동조합이 탄생했다.
반전세를 통해 얻는 월세 수익이 크지 않은 탓에 당초 조합은 피해 복구까지 10년가량 소요될 것으로 전망했다. 하지만 조합 결성 소식이 전해진 뒤 도움과 연대의 손길이 이어졌다. 사회적기금과 지역신협 등으로부터 저리 융자를 받을 수 있게 됐고, 융자받은 돈을 기반으로 예정보다 훨씬 이른 2년여 만에 피해복구에 성공했다.
조합 소유로 남은 오피스텔 21호는 앞으로 시세보다 저렴한 ‘사회주택’으로 운영된다. 기금 등에서 융자받은 금액은 이 사회주택에서 발생하는 임대수익으로 차차 갚아갈 예정이다. 조합 관계자는 “융자 상환 이후 추가 발생하는 수익은 다양한 방식으로 사회에 환원할 방침”이라고 설명했다.
피해자들은 조합을 통해 경제적 피해 회복은 물론 “사회적 치유도 받았다”고 입을 모은다. 피해자들을 괴롭힌 건 경제적 막막함뿐만아니라 사회에 대한 불신과 분노, 여기서 비롯되는 깊은 절망도 있었다.
피해자 B씨는 “같은 상처를 받은 분들이 함께 힘내고 있다는 생각에 일상을 지킬 수 있었다”면서 “언젠가 저도 누군가에게 선한 영향력을 미칠 수 있는 사람이 되겠다고 결심했다”고 했다.
탄탄주택협동조합은 전세사기 피해 회복의 새로운 ‘전형’을 마련했다는 점에서도 의미가 있다.
현재 한국토지주택공사(LH)에서도 전세사기 주택을 매입해 경매에 부친 뒤, 여기서 나온 수익금을 돌려주는 방식으로 피해복구에 나서고 있다. 이 방식을 통한 피해복구율은 약 80%로, 조합의 피해복구율이 더 높다. 전세사기 피해자가 직접 해당 주택을 낙찰받는 방식에 비해서도 조합 방식이 거주나 이주 등에 있어 더 자율성이 높고, 부동산 시세 변동 등에 따른 위험요소가 적다.
무엇보다 피해자들이 얻게되는 ‘사회적 치유’의 효용성은 다른 방식으로는 기대하기 어려운 성과다.
최경호 탄탄주택협동조합 감사는 “탄탄주택조합 출범 이후 이를 벤치마킹해 임대인들이 전세사기 예방의 차원에서 모인 ‘안심주택임대협동조합’이 출범하기도 했다”면서 “시민들이 직접 나서서 협동조합 모델을 시도하고 검증한 만큼 이젠 국가가 나서서 이를 확대하는 방법도 고려해야 한다”고 말했다.
국내 은행이 비이자이익 증가로 올해 상반기 15조원에 가까운 당기순이익을 기록했다. 금융감독원이 21일 발표한 ‘2025년 상반기 국내 은행 영업실적(잠정)’을 보면, 올해 상반기 국내 은행의 당기순이익은 14조9000억원으로 전년 동기(12조6000억원)보다 2조3000억원(18.4%) 증가했다.
일반은행 순이익은 9조4000억원으로 시중은행과 인터넷은행 모두 지난해 같은 기간 대비 늘었지만, 지방은행은 1000억원 감소했다. 특수은행은 6000억원 증가한 5조4000억원의 순이익을 냈다. 은행들의 핵심 수익원인 이자이익은 29조7000억원으로, 역대 최대를 기록했던 전년 동기(29조8000억원)보다 1000억원 줄었다. 이자수익자산은 3402조원으로 4.7% 증가했지만 순이자마진(NIM)이 0.09%포인트 하락한 영향으로 풀이된다.
반면 비이자이익은 5조2000억원으로 지난해 상반기(3조4000억원)보다 1조8000억원(53.1%) 늘었다. 올해 상반기 환율과 시장금리 하락으로 외환·파생 관련 이익과 유가증권 관련 이익이 증가했기 때문이다.
홍콩 주가연계증권(ELS) 배상금 비용 등으로 지난해 상반기 1조4000억원 손실을 기록했던 영업외손익은 1조5000억원으로 흑자 전환했다. 판매비와 관리비는 인건비 상승 등으로 8000억원 늘어난 13조7000억원으로 집계됐다.
대손비용은 3조2000억원으로 전년 동기(2조6000억원)보다 6000억원(23.3%) 증가했다. 경기둔화로 연체율이 오르는 추세가 반영됐다.
금감원은 “경기둔화가 지속되면서 중소기업, 개인사업자 등 취약부문을 중심으로 대손비용이 확대될 가능성이 있다”며 “은행이 충분한 손실 흡수 능력을 확충할 수 있도록 유도하겠다”고 말했다.
SK온과 포드자동차의 전기차 배터리 생산 합작법인인 블루오벌SK가 20일 첫 상업 생산을 개시했다.
SK온과 외신에 따르면 이날 미국 켄터키주 글렌데일에 위치한 블루오벌SK 켄터키 1공장에서 약 37GWh(기가와트시) 규모로 포드의 전기 픽업트럭인 ‘F-150 라이트닝’과 전기 화물밴인 ‘E-트랜짓’에 들어가는 배터리를 생산하기 시작했다.
이 공장에서는 향후 포드와 링컨의 미래 전기차 모델에 들어갈 배터리도 생산할 예정인 것으로 알려졌다.
SK온과 포드는 2022년 7월 블루오벌SK를 설립하고 모두 114억달러(약 16조원)를 투자해 미국 켄터키주 글렌데일과 테네시주 스탠튼 두 지역에서 배터리 공장 3개를 건설하기로 했다.
테네시 공장은 내년 가동을 목표로 하고 있으며 켄터키 2공장 가동 시점은 미정이다.
블루오벌SK는 시장 수요와 사업 환경 등을 종합적으로 판단해 남은 공장들의 가동 시점을 결정할 방침이다.
트럼프 행정부의 관세 정책과 한미 정상회담을 앞두고 국내 기업의 대미 투자 및 현지화가 중요해진 상황이다.
SK온은 이번 블루오벌SK 켄터키 1공장 가동으로 조지아주에 있는 자체 공장 ‘SK배터리아메리카’에 더해 미국 내 생산 역량을 더욱 강화할 수 있게 됐다고 밝혔다.
2022년 생산을 시작한 SK배터리아메리카는 최근 배터리 셀 생산라인 가동률이 100%에 이르는 등 SK온의 북미 사업 호조를 이끌고 있다.
SK온은 미국 내 생산 시설 추가에 따라 안정적으로 배터리 물량을 확보함으로써 향후 북미 지역 수주 물량에 더욱 유연하게 대응할 수 있을 것으로 전망된다.
최근 리튬인산철(LFP) 배터리를 탑재한 3만달러대 중형 전기트럭 출시 계획을 밝힌 포드는 삼원계 NCM(니켈·코발트·망간) 배터리를 생산하는 합작 공장의 가동으로 한층 다변화된 전동화 전략을 추구할 수 있게 됐다.
마이클 아담스 블루오벌SK CEO는 “켄터키 1공장에서 차세대 전기차에 실릴 배터리를 생산하게 돼 기쁘다”며 “이번 생산 개시는 전기차 배터리 시장에서 입지를 더 강화하는 중요한 이정표”라고 말했다.

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